G. Grondbeleid

Financiële positie

Algemeen

Om kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ontwikkeling van een (woning)bouwlocatie in beeld te houden wordt een grondexploitatie opgesteld. Daarin worden alle reeds gemaakte en de te verwachten kosten en opbrengsten in beeld gebracht. Voor de grondexploitatieprojecten op Tiels grondgebied, waarbij gemeentegronden zijn betrokken of wordt verworven, wordt een grondexploitatie opgesteld.

Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering), rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening.

De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies:
-Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan (beoordelen, kiezen, besluiten).
-Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering (budgetteren, volgen, verschillen analyseren en afrekenen).

De gemeente is voornamelijk betrokken bij ontwikkelingen waarbij derden (ontwikkelaars, woningcorporaties, etc.) de initiatiefnemers zijn.

In dit hoofdstuk worden de hoofdlijnen van de financiën van de gemeentelijke grondexploitaties in beeld gebracht.

Vennootschapsbelasting (VPB)
Met ingang van 1 januari 2016 is de VPB-plicht gaan gelden voor de gemeentelijke grondexploitaties. Een belangrijke doelstelling van deze wet is een gelijk speelveld maken tussen de overheid en private ondernemingen. Bepaald moet worden of er met grondexploitatie ook winst wordt gemaakt. Zo ja, dan moet over de winst  VPB betaald worden.

Om te bepalen of de gemeente VPB af dient te dragen, is er een QuickScan gemaakt.
Deze geeft aan dat we vooralsnog niet VPB-plichtig zijn. Hierover worden er gesprekken met de belastingdienst gevoerd. Wij worden hierbij ondersteund door een externe partij die ook de QuickScan
heeft opgesteld. Het is nog onduidelijk of de belastingdienst de uitkomst van de QuickScan overneemt.

Algemene prognose en ontwikkelingen
De groei van de Nederlandse economie heeft zich verder doorgezet. Woningprijzen zijn de afgelopen periode gestegen en het aantal te koop staande woningen is sterk gedaald. Ook in Tiel trekt de
woningmarkt aan. In het Coalitieakkoord 2018-2022 wordt gesproken over een inhaalslag door in  deze periode circa 200 woningen per jaar te realiseren.
Ontwikkelingen die deze doelstelling haalbaar maken zijn de planontwikkeling van het Veilingterrein, de realisatie van woningbouw op het Vijverterrein, de planontwikkeling van Passewaaij 9-10-11 en de ondersteuning van ruimtelijke initiatieven van derden.

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties
In 2019 zijn de grondexploitaties ten behoeve van de jaarrekening 2018 (peildatum 31-12-2018) herzien c.q. aangepast aan de actuele stand en recente inzichten. De verwachting is dat het project Muggenborch eind 2019 wordt beëindigd. Dit betekent dat er in 2020 vooralsnog 2 grondexploitatieprojecten actief zijn, project Slokker en project Kellen.

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de verwachte resultaten per einddatum looptijd op eindwaarde van deze projecten.

Project

Einddatum

Eindwaarde in €

Project Slokker

2021

+/+           320.000

Project Kellen

2022

+/+        1.900.000

De gehanteerde parameters zijn als volgt:

  • Rente            1,5%
  • Disconteringsvoet      2%
  • Opbrengststijging      0%
  • Kostenstijging         3%

Winstneming
Volgens de voorschriften van de BBV worden winst pas genomen op het moment dat deze zich werkelijk heeft gerealiseerd. In de regel dus als er sprake is van een positief grondexploitatie eindresultaat. Onder strikte voorwaarden, zoals opgenomen in de BBV, dient tussentijdse winst genomen te worden. In 2020 worden geen winsten verwacht.

Reserves en voorzieningen
Volgens de richtlijnen van de BBV moet voor grondexploitaties die een voorgecalculeerd
tekort laten zien een voorziening worden getroffen. De grondexploitatie van onze gemeente kent een reserve en een voorziening, respectievelijk de Algemene Reserve Grondexploitatie en de Verliesvoorziening Grondexploitatie. Verder wordt jaarlijks een risico-analyse opgesteld. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties zijn de risico's per project geïnventariseerd en gewaardeerd.

De Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG)
Deze heeft als doel ‘het vormen van een financiële buffer teneinde mogelijke risico's in de grondexploitatie waarvoor geen reserves of voorzieningen zijn gevormd of die ontoereikend zijn, te kunnen opvangen. De huidige reserve bedraagt € 1.200.000.

De Verliesvoorziening Grondexploitatie
Conform het BBV is een verliesvoorziening opgesteld. Deze is gevormd om ‘dekkingsmiddelen vrij te maken voor te verwachten verliezen in de grondexploitatie’. Het betreft hier verliezen en tekorten op basis van genomen bestuurlijke besluiten, evenals afdekking van een aantal ontwikkelrisico's. De huidige verliesvoorziening bedraagt  € 227.500

Jaarlijks wordt bij de jaarrekening bezien of de voorziening nog toereikend is.

Uitgaven /inkomsten
Voor de projecten Slokker en Kellen is een grondexploitatie opgesteld. In deze grondexploitaties is de looptijd gefaseerd in jaarschijven om inzicht te verschaffen in de verwachte uitgaven en opbrengsten per project. Naar verwachting wordt voor project Slokker in 2020 circa € 35.000 uitgegeven, voor project Kellen wordt naar verwachting circa € 665.000 uitgegeven. Er worden binnen deze projecten in 2020 geen inkomsten verwacht.

ga terug